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靠房地产刺激经济的恶性循环何时了

回顾今年以来的楼市政策，先是“限购”在大多数城市退出，接着是证监会为房地产开发商打开融资大门，然后是央行与银监会在“十一黄金周”之前出台房贷新政。地方“房产新政”更刺猬卫矛是频出，暂停保障房建设、政府购商品房做保障房、调整普通商品住房的标准、补贴大学生买房……

毫无疑问，房地产“救市”已经从讳言进入“明言”、从以地方政策为主进入全国普遍实施、从以刺激需求进入保护开发商的阶段，只是这次的“救市”不像以往的“强刺激”，而是采取了“温水煮青蛙”的方式。

为何要“救市”？从根本上说，是因为中国经济对房地产的依赖太深，承受不了房地产的“硬着陆”。随着我国经济增速放缓，形势更加复杂，未来的“救市”，是否从目前以去库存化为主进入以刺激投资为主的时代，也是值得观察的。

房地产在国民经济中的重要地位，除了房地产本身对GDP的贡献，更重要的是房地产行业产业链长、关联效应大，对上、下游行业影响大。

今年上半年房地产投资占GDP的比重，全国加权平均为18.17%，最高的海南省则达到了36%；而房电池凤蝶兰属外壳底部型材非常稳定地产投资占固定资产投资的比重，全国加权平均为35.5%，最高的上海更是达到了55%，北京达到了52%。另据工业和信息化部原部长李毅中透露，2013年全国固定资产投资占GDP比例高达76.7%。由此可见，我国经济对小疮菊属房地产的依赖程度是何等严重。

而从国际经验来看，自1960年以来，但凡房地产投资占GDP比重超过6%的，最终都以泡沫破灭了事。当年日本房地产泡沫大破灭，房地产投资在GDP中的占比是9%，结果日本经济至今没有恢复元气；美国2008年“次贷危机”爆发时，局部峰值仅6.2%，但直到如今美国经济也没有真正确立强势增长势头。而且，我国包括银行贷款、地方政府融资平台、信托等经营机构所有的融资，60%与房地产有直接或间接关系，如果房地产“硬着陆”，还可能带来系统性的金融风险。

实际上，房地产崩溃，不仅会对国民经济伤筋动骨，而且真正高兴的国民也不会多，毕竟我国60%老百姓的财富就是房产。所以，在房地产的关键时刻，政府就不得不“救市”。但常识告诉我们，国民经济过于依赖房地产，实质就是“房地产绑架经济”。

一旦经济下行，就习惯性地放宽政策甚至是出台刺激政策，用房地产刺激经济，这无疑是一种恶性循环，只会进一步加剧国民经济对房地产的依赖，只会进一步固化国民经济依赖房地产投资的“懒政”思维。

因此，房地产的问题不解决，消费这一拉动宏观经济的最核心力量，就难以真正到位，信贷扩张、赤字增加、加速卖地、债台高筑、土地财政、产能过剩，问题恐怕只会越来越严重。

但就如房地产的国民经济支柱产业地位，不是一天形成的；国民经济支柱产业去房地产化的过程，特别是地方政府摆脱土地财政依赖，也必然有一个过程，所以，对房地产问题，不是该不该救市的问题，而是该怎么救市的问题。

造成我国房地产畸形发展的根本原因，一是宽松的货币政策金银忍冬，特别是对房地产开发商的直接宽松信贷，从而让开发商可以牺牲成交量来坚持房价，以时间制造趋势；二是楼市交易秩序不完善，特别是信息发布质量不高甚至虚假信息欺行霸市，购房者往往只能在信息几乎完全非对称下“被接受价格”。

今年楼市趋淡，在很大程度上，正是针对房地产开发商的信贷调整、房地产市场交易秩序预期改变结果。16家上市银行半年报的数据显示，上半年新增的涉房贷款尽管高达1.09万亿元，但其中住房按揭的增长超过了8000亿元，针对开发商的贷款，相比去年，不升反降。

相关报道还说，在《不动产登记条例》草案稿公开向全社会征求意见的同时，不动产统一登记查询系统平台也已经开始设计和搭建，房产税的可能推出，反腐之下官员财产公开制度的呼声，都将可能改变房地产市场的信息不对称预期。

十八届三中全会强调了市场对资源配置起决定性的作用，要真正厘清政府与市场的边界。因此，即使不是国民经济的支柱产业，在楼市出现危机的时候，政府不“救市”毫无疑问就是失职。但如果楼市出现危机，政府就直接针对开发商“救市”，显然就是越位，因为直接针对了市场竞争主体。

所以，尽管目前地方和中央都出台了一些“救市”措施，表面上和以往救市区别不大，但这次“救市”一个显著不同的地方，就是基本上都集中在交易环节，多是针对购房者的，而不是直接针对开发商的。

尽管央行的货币政策不断在微调，但在不断强调将“继续实施稳健的货币政策”之外，一个鲜明的特点就是央行调控货币政策，正从过去的数量调节为主向价格调节为主转变，而且微调的步伐也比实体经济增速下滑的步伐慢，这说明目前的货币政策取向依然是审慎偏紧的。

特别是《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》明确规定：“对商业房地产开发等经营性项目，要与政府脱钩，完全推向市场，其债务等同于一般竞争性企业债务”，实际上也对地方政府可能的、直接针对开发商的“救市”进行了釜底抽薪。

我们每次提起中国房地产的“泡沫”，总会拿日本来类比。但日本的历史告诉我们，一是楼市“硬着陆”的影响是率队研发出我国首台光功率热分析仪非常深远的，二是在楼市下行之时，从紧的货币政策、特别是央行大幅加息，是刺破楼市泡沫的首要原因。

来源：中国建设报

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